Nettoyage avant état des lieux : le guide de la remise en état locative

Trois textes suffisent à cadrer la question, et aucun n’exige un logement neuf. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et les menues réparations (au d), ainsi que les dégradations survenues pendant la location dans les locaux dont il a la jouissance exclusive (au c). Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumère précisément ces réparations locatives, pièce par pièce et équipement par équipement. Et l’article 1730 du code civil impose de rendre le logement tel qu’il a été reçu, suivant l’état des lieux d’entrée.

Le même code pose aussitôt la limite : selon son article 1755, aucune réparation réputée locative n’est à la charge du locataire lorsqu’elle n’est occasionnée que par la vétusté ou la force majeure. C’est la frontière qui décide de presque tous les litiges de fin de bail : ce qui s’est usé avec le temps reste au bailleur, ce qui a été abîmé ou laissé sale reste au locataire.

Appliquée au nettoyage, la règle est simple. Un mur dont la peinture a passé après plusieurs années d’occupation relève de la vétusté et ne se facture pas. Un logement rendu sale — graisse en cuisine, calcaire en salle de bain, poussière accumulée, sols collants — n’a rien à voir avec l’usure : c’est un défaut d’entretien courant, et il peut légitimement donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie, sous forme de frais de nettoyage justifiés.

Le ménage courant entretient un logement déjà propre : il essuie, il passe l’aspirateur, il maintient une surface qui ne s’est jamais vraiment encrassée. La remise en état intervient une seule fois, sur un logement qui vient d’être vécu plusieurs mois ou plusieurs années, et qui n’a pas forcément été entretenu en profondeur pendant tout ce temps. Ce n’est pas le même geste, ni le même temps à y consacrer.

Décaper plutôt qu’essuyer : détartrer un bac de douche jusqu’à retrouver la faïence, dégraisser une hotte et le mur derrière la plaque de cuisson, retirer les traces collantes qu’un adhésif ou une étiquette ont laissées sur une porte de placard. Ce sont ces gestes-là, et non un coup de chiffon rapide, qui séparent un logement rendu « propre » d’un logement rendu « propre pour un état des lieux ».

Avant, toujours. L’état des lieux de sortie fige par écrit l’état du logement au moment où il est signé : ce qui y est noté fait foi, et nettoyer le lendemain ne change plus rien au document déjà paraphé. Un logement nettoyé après le rendez-vous est un logement propre dont le constat dit qu’il était sale.

L’ordre à tenir est donc invariable : sortir les meubles, nettoyer le logement vide, puis faire l’état des lieux. Nettoyer un logement encore meublé revient à recommencer une fois les meubles partis, parce que les sols et les murs qu’ils masquaient réapparaissent au dernier moment — souvent avec les traces les plus visibles du logement.

Un état des lieux se fait pièce par pièce, et c’est la seule méthode qui évite d’oublier un recoin le jour du rendez-vous. La liste qui suit reprend les points que nous vérifions systématiquement avant de considérer un logement prêt.

Une remise en état mal ordonnée se refait deux fois. Deux principes suffisent à l’éviter. Du haut vers le bas d’abord : dessus des placards, luminaires, murs, plinthes, sols en dernier, parce que toute poussière décrochée en hauteur finit par tomber. Du sec vers l’humide ensuite : on dépoussière et on aspire avant de laver, sinon la poussière se transforme en traces et il faut repasser.

Les pièces d’eau passent en premier dans la journée, pas en dernier : la cuisine et la salle de bain concentrent l’essentiel du travail réel — graisse, calcaire, joints — et demandent souvent qu’un produit agisse un moment avant d’être rincé. Les attaquer tôt laisse ce temps de pose pendant qu’on traite les autres pièces, au lieu de finir par les postes les plus longs.

Les réserves notées sur un état des lieux de sortie portent rarement sur ce qu’on voit en entrant : elles portent sur ce qu’on ne pense pas à regarder. Ce sont presque toujours les mêmes postes, et ils prennent quelques minutes chacun quand on y pense — beaucoup plus quand on les découvre le jour du rendez-vous.

Un point mérite une mention à part : le dégivrage du réfrigérateur et du congélateur, quand ils sont fournis avec le logement. Il demande plusieurs heures et ne se rattrape pas au dernier moment. Il se lance donc la veille, pas le matin de l’état des lieux.

L’état des lieux de sortie n’existe pas seul : il se lit toujours en miroir de l’état des lieux d’entrée, pièce par pièce, poste par poste. Une grille de vétusté, quand le bail en prévoit une, ajuste ensuite ce constat en fonction de l’ancienneté de chaque équipement — une moquette posée depuis dix ans ne peut pas être facturée au prix du neuf, même usée.

Ce que compare concrètement l’état des lieux, ce sont des photos et des mentions écrites : « sol taché », « joint noirci », « vitre sale » à l’entrée transformés en « conforme » ou « dégradé » à la sortie. Un logement nettoyé en profondeur avant le rendez-vous ne laisse simplement rien à comparer défavorablement — c’est l’effet recherché, plus que la propreté en elle-même.

La forme de ce document n’est pas libre : le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires et les modalités d’établissement de l’état des lieux, d’entrée comme de sortie. C’est aussi ce texte qui encadre la grille de vétusté, facultative : elle ne s’applique que si le bail y renvoie expressément.

C’est la question qui décide de presque toutes les retenues, et elle se tranche poste par poste plutôt qu’en bloc. L’usure normale est celle qui résulte d’un usage conforme du logement pendant la durée du bail : elle est prévisible, proportionnée au temps passé, et elle reste à la charge du bailleur au titre de l’article 1755 du code civil. La dégradation résulte d’un défaut d’entretien, d’une négligence ou d’un choc : elle reste à la charge du locataire.

Quelques exemples valent mieux qu’une définition, parce que ce sont ceux qui reviennent d’un état des lieux à l’autre. Le critère à garder en tête : le temps seul produit de l’usure, un geste ou une absence de geste produit une dégradation.

Le déséquilibre d’un état des lieux de sortie vient souvent de là : le locataire sait ce qu’on attend de lui, rarement ce qu’on ne peut pas lui demander. Un bailleur ne peut pas exiger un logement remis à neuf : il peut exiger un logement rendu propre et en état d’entretien courant, déduction faite de la vétusté. La différence n’est pas de degré, elle est de nature.

Une retenue sur le dépôt de garantie ne se décide pas non plus d’autorité. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de la justifier — par un devis, une facture, ou le constat écrit d’un manquement relevé à l’état des lieux. Un montant annoncé sans pièce à l’appui, ou un forfait appliqué quel que soit l’état réel du logement, ne remplit pas cette exigence de justification, même si une clause du bail le prévoit.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement la restitution du dépôt de garantie, et les délais courent à compter de la remise des clés. Le bailleur dispose d’un mois pour le restituer si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois si des différences y sont constatées.

Passé ce délai, la majoration est automatique : le dépôt de garantie restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal — hors charges — pour chaque période mensuelle commencée en retard. En immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision limitée à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de charges : les 80 % restants, eux, suivent les délais ordinaires.

Toute retenue doit être justifiée par des documents — devis, facture, ou constat écrit à l’état des lieux — et ne peut porter que sur ce qui incombe réellement au locataire, jamais sur la vétusté. Un nettoyage insuffisant en fait légitimement partie : c’est l’un des motifs de retenue les plus fréquents, et aussi l’un des plus faciles à écarter en amont.

Le cas est plus fréquent qu’on ne le croit, et il change complètement le rapport de force. Sans état des lieux d’entrée, l’article 1731 du code civil fait présumer que le locataire a reçu le logement en bon état : il lui appartient alors de prouver le contraire, ce qui est difficile plusieurs années après.

Cette présomption connaît toutefois une limite décisive, posée par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 : elle ne peut pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux. Autrement dit, un bailleur qui n’a jamais organisé d’état des lieux d’entrée ne peut pas s’en prévaloir contre son locataire. En pratique, deux réflexes protègent : conserver toute trace écrite de l’état du logement à l’entrée, et réclamer l’établissement d’un état des lieux contradictoire plutôt que de s’en passer.

Une retenue non justifiée, ou portant sur de la vétusté, se conteste — et la procédure est graduée, gratuite dans ses deux premières étapes. Premier temps : une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, rappelant les délais de l’article 22, demandant les justificatifs des sommes retenues et la restitution du solde. Beaucoup de dossiers s’arrêtent là, parce que la retenue n’était pas documentée.

Sans réponse satisfaisante, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement : elle est expressément compétente pour les litiges portant sur l’état des lieux et le dépôt de garantie, et son avis débloque une partie des situations sans passer devant un tribunal. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection est compétent pour les litiges locatifs d’habitation. Le délai à surveiller : les actions nées d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans.

Faire appel à une entreprise pour ce nettoyage a un effet que le ménage fait soi-même n’a pas : une facture datée, à présenter au bailleur ou à l’agence si une contestation survient sur la propreté du logement. Ce document ne dispense pas d’un état des lieux contradictoire, mais il pèse dans la discussion si un doute apparaît sur l’état de propreté à la remise des clés.

C’est un principe que nous appliquons à chaque intervention, quelle que soit la prestation : un devis écrit avant le chantier, et une facture claire à la fin, que vous pouvez transmettre sans avoir à reformuler quoi que ce soit.

La facture n’est cependant qu’une pièce parmi d’autres, et la plus utile ne coûte rien : une série de photographies datées, prises logement vide et juste nettoyé, pièce par pièce, avec les postes sensibles en gros plan — four, douche, joints, vitres. Prises avant le rendez-vous, elles fixent un état ; réclamées après une retenue, elles n’existent plus.

Trois cas sortent du cadre de la checklist ordinaire. L’odeur — tabac, animaux — n’est pas une salissure visible mais elle se constate, et elle s’installe dans les textiles, les murs et les bouches d’aération : elle demande un lessivage des surfaces et une ventilation prolongée, pas un désodorisant. Traitée en amont, elle ne figure pas à l’état des lieux ; laissée telle quelle, elle y figure.

La moisissure ensuite, qui pose une question de responsabilité avant de poser une question de nettoyage : un joint noirci faute d’avoir jamais été entretenu relève du locataire, tandis qu’une moisissure née d’une infiltration ou d’une ventilation défectueuse relève du bailleur. Le nettoyage ne tranche pas ce débat, mais il évite qu’un défaut d’entretien évident vienne brouiller un dossier par ailleurs solide.

La colocation enfin : les colocataires sont le plus souvent tenus solidairement par le bail, ce qui signifie que l’état du logement à la sortie les engage collectivement, y compris ceux qui sont partis les premiers. C’est la configuration où une remise en état confiée à une entreprise, facturée une fois et partagée, simplifie le plus les choses.

Nettoyer soi-même a un sens quand le temps ne manque pas et que le logement n’a pas trop souffert pendant l’occupation : un week-end suffit souvent pour un studio ou un deux-pièces entretenu régulièrement. La difficulté vient rarement de la volonté, mais du calendrier — un déménagement mobilise déjà les mêmes journées que celles qu’il faudrait consacrer au nettoyage, et les deux se télescopent presque toujours dans la même semaine.

Faire appel à une entreprise prend tout son sens quand le logement est grand, quand plusieurs années d’occupation ont laissé des traces qu’un ménage courant n’a jamais atteintes, ou simplement quand le jour de l’état des lieux approche plus vite que le temps disponible. Le résultat attendu est le même dans les deux cas : un logement qui ne laisse rien à discuter le jour du rendez-vous.

Une location saisonnière ou un meublé touristique ne connaît pas un seul état des lieux de sortie, mais un roulement permanent : chaque départ précède de peu l’arrivée suivante, et la fenêtre de nettoyage se compte parfois en heures plutôt qu’en jours. Le niveau d’exigence, lui, ne baisse jamais — un voyageur juge un logement sur sa propreté dès les premières minutes, exactement comme un état des lieux le fait pour un bail classique.

Nous organisons ce type de nettoyage en tenant compte de ce calendrier serré : créneau fixé à l’avance entre deux réservations, points de vigilance identiques à ceux d’un état des lieux — literie, sanitaires, cuisine — et un logement prêt avant l’heure d’arrivée suivante, sans marge d’erreur possible.

L’état des lieux d’entrée est l’exact symétrique du précédent, et il protège le bailleur bien davantage qu’on ne le pense. Un logement remis propre et décrit précisément à l’entrée fixe une référence opposable : trois ans plus tard, c’est ce document qui permet de distinguer ce qui s’est dégradé pendant le bail de ce qui l’était déjà. À l’inverse, un logement livré avec des joints noircis et un four encrassé rend toute réserve ultérieure difficile à soutenir.

Nous intervenons aussi dans ce sens : remise en état entre deux locataires, avec évacuation préalable de ce que le précédent occupant a laissé sur place. Pour un bailleur, une agence ou un syndic, l’intérêt est de n’avoir qu’un seul interlocuteur entre la sortie de l’un et l’entrée de l’autre, sur un créneau qui est souvent de quelques jours.

Un départ de logement s’accompagne souvent d’objets laissés sur place, faute de temps ou de solution pour les évacuer : meubles trop volumineux pour le nouveau logement, encombrants oubliés dans une cave, restes d’un tri jamais terminé. Ces objets doivent disparaître avant même que le nettoyage ne commence, sans quoi le travail se refait deux fois.

Quand un débarras précède la remise en état, nous enchaînons les deux dans la même intervention : évacuation de ce qui reste, puis nettoyage de fond sur un logement entièrement vidé — ce qui est aussi la configuration la plus efficace pour atteindre chaque recoin sans meuble à déplacer.

Le nettoyage se cale toujours après le départ du mobilier, jamais avant : nettoyer un logement encore meublé revient à recommencer une fois les meubles sortis, notamment pour les sols et les zones qu’ils masquaient. L’ordre logique est donc déménagement, puis nettoyage, puis état des lieux — dans cet ordre, sans les intervertir.

Un studio ou un deux-pièces se traite en général en une demi-journée, un logement familial ou une maison en une journée complète, davantage si plusieurs années d’occupation ont laissé des dépôts tenaces. Le mieux est de fixer le nettoyage la veille ou l’avant-veille de l’état des lieux, jamais le jour même, pour garder une marge si un point demande d’y revenir.

Un premier échange, souvent par téléphone, suffit à cadrer le chantier : surface, nombre de pièces, date de l’état des lieux, présence ou non de meubles à évacuer au préalable. Il débouche sur un devis écrit, calé sur la date qui vous engage réellement — celle du rendez-vous avec le bailleur ou l’agence, pas une date approximative.

Le jour du chantier, nous reprenons chaque pièce dans l’ordre de la checklist : cuisine et sanitaires en priorité, parce que ce sont les postes les plus longs à traiter, puis sols, menuiseries et rangements. Un contrôle final, poste par poste, précède la remise des clés — c’est le même regard que celui d’un état des lieux, posé avant plutôt qu’après.

Basés à Vesoul, nous intervenons sur ce type de chantier dans toute la Haute-Saône ainsi que dans le Doubs, les Vosges, le Haut-Rhin, le Bas-Rhin, la Savoie et la Haute-Savoie, avec un bureau dans chacun de nos secteurs. Le devis se fait sur place ou sur description téléphonique quand le logement est simple à évaluer.

La date d’un état des lieux se décale rarement une fois fixée par le bailleur ou l’agence : le téléphone répond 7j/7 et 24h/24, et une intervention en urgence reste possible quand le rendez-vous tombe plus tôt que prévu.